Conform celei mai recente analize Deloitte – Property Index 2024, piața rezidențială din Europa și România continuă să fie influențată de factorii economici globali, dar și de dezechilibrele locale dintre cerere și ofertă. Raportul arată că, în ciuda creșterii ratelor dobânzilor și a provocărilor macroeconomice, prețurile locuințelor din România au înregistrat o creștere de aproximativ 3% în 2023[1], iar acest trend pozitiv a continuat și în 2024 (circa 4% creștere anuală până în trimestrul III 2024[2]). Tendința ascendentă este așteptată să continue și în 2025, pe fondul cererii susținute și al unui context economic în ameliorare.
Piața europeană: între provocări și creștere
La nivel european, majoritatea piețelor imobiliare au rămas pe o traiectorie de creștere, deși ritmul a variat considerabil. În 2023, 15 din cele 24 de țări analizate au înregistrat creșteri ale prețurilor medii la locuințele noi, cele mai mari fiind consemnate în Ungaria (+13,3%), Polonia (+12,2%) și Portugalia (+11,5%)[3]. În contrast, câteva piețe vest-europene au suferit corecții: de exemplu, Italia a avut o scădere de -10,7%, iar Danemarca, Norvegia și Marea Britanie au înregistrat declinuri moderate între -3% și -4%[3]. Chiar și în țările cu cele mai scumpe locuințe (Austria, Germania, Franța), prețurile s-au redus ușor față de anul anterior[4] – semn că dobânzile mari și-au pus temporar amprenta asupra acestor piețe. Cu toate acestea, reziliența regiunii Europa Centrală și de Est este evidentă: creșterile accelerate din țările CEE indică o continuare a procesului de convergență către nivelurile occidentale, în pofida provocărilor economice.
România: una dintre cele mai accesibile piețe din UE
România se situează în continuare printre țările cu cele mai mici prețuri medii la locuințe noi din UE – aproximativ 1.504 EUR/mp în 2023, în ușoară creștere față de 1.461 EUR/mp în 2022[5]. Acest nivel este mult sub media europeană și sub valorile din Europa de Vest. În același timp, accesibilitatea locuințelor pentru cumpărători s-a îmbunătățit: dacă în 2022 un român avea nevoie de ~6,3 salarii medii brute anuale pentru achiziția unui apartament nou standard de 70 mp, în 2023 sunt necesare doar ~5,9 salarii[6]. Această putere de cumpărare, relativ mai ridicată, face ca piața locală să fie mai accesibilă decât în multe alte state – de exemplu, în Cehia sunt necesare peste 13 salarii anuale pentru o locuință similară, iar în Slovacia aproape 12-13 salarii[6]. Prin comparație, în țări vestice precum Danemarca sau Italia sunt necesare sub 5-6 salarii, ceea ce subliniază încă o dată poziția avantajoasă a României la capitolul accesibilitate.
Dezechilibrul cerere-ofertă și efectele asupra prețurilor
Piața rezidențială continuă să fie marcată de un deficit de ofertă, mai ales în marile orașe, ceea ce menține presiunea ascendentă asupra prețurilor. Chiar dacă în prima parte a anului 2025 s-a observat o ușoară temperare a cererii – de exemplu, în regiunea București-Ilfov numărul tranzacțiilor a scăzut cu aproximativ 10% în semestrul I 2025 față de aceeași perioadă din 2024[7] – prețurile au continuat să crească, alimentate de oferta insuficientă și de costurile ridicate de construcție. Livrările de locuințe noi au fost semnificativ mai reduse: în București, numărul unităților finalizate în trimestrul II 2025 a fost cu 58% mai mic decât în T2 2024[8], amplificând dezechilibrul dintre cerere și ofertă. În plus, reglementările stricte privind eficiența energetică și scumpirea materialelor de construcție îngreunează extinderea rapidă a stocului de locuințe noi, limitând capacitatea ofertanților de a ține pasul cu cererea.
În paralel, schimbările fiscale recente exercită și ele influență asupra pieței. De la 1 august 2025, cota standard de TVA pentru vânzarea de locuințe a fost majorată de la 19% la 21%, eliminându-se practic facilitățile anterioare (cotele reduse) de care beneficiau locuințele noi sub un anumit prag valoric[9]. Diferența de taxă – de la aproximativ 9% (nivel redus aplicat anterior segmentului de masă) la 21% – este prea mare pentru a putea fi absorbită integral de dezvoltatori fără a le fi afectate marjele, ceea ce înseamnă că o parte din costul suplimentar se va transfera în prețul final către cumpărători[10]. Acest anunț a generat un efect imediat în piață: iulie 2025 a adus un veritabil boom de tranzacții, vânzările de apartamente fiind cu 16,7% mai numeroase față de iulie 2024 (un nivel record pentru luna iulie)[11], pe fondul grabei cumpărătorilor de a profita de cota veche de TVA înainte de majorare. Chiar și după aplicarea noii cote de 21%, cererea de locuințe rămâne susținută – dovadă creșterea accentuată a chiriilor, estimată la peste 10% în marile orașe până la finalul anului[12] – semn că mulți consideră proprietățile imobiliare drept o investiție sigură pe termen lung, pentru protejarea valorii capitalului.
De ce acum este momentul potrivit pentru achiziție
Analizele de piață sugerează că, pe termen mediu și lung, este improbabil ca prețurile locuințelor să scadă semnificativ. Dimpotrivă, indicatorii actuali arată o continuare a tendinței de creștere, ceea ce înseamnă că cei care pot investi acum au șansa de a-și asigura un preț mai avantajos decât cel estimat peste 1-2 ani. Iată principalele argumente care fac din perioada actuală un moment oportun pentru a cumpăra o proprietate:
- Trend ascendent al prețurilor: Locuințele se apreciază constant. Chiar și într-un context de cerere ușor redusă, prețurile au continuat să urce datorită ofertei limitate și a presiunilor inflaționiste persistente[13]. O proprietate achiziționată acum are șanse mari să valoreze mai mult în viitorul apropiat.
- Presiunea cererii și a inflației: Cererea fundamentală de locuințe rămâne ridicată – alimentată de nevoia de locuințe (ex. tineri la prima achiziție) și de interesul pentru investiții imobiliare – iar inflația erodează treptat valoarea banilor. Prin urmare, amânarea cumpărării poate duce la costuri mai mari ulterior, pe măsură ce prețurile continuă să fie împinse în sus de dezechilibrul cerere-ofertă[14].
- Posibilă scădere a dobânzilor: Băncile centrale au început să semnaleze reduceri ale ratelor dobânzilor, pe fondul temperării inflației[15]. Costurile de finanțare mai mici vor facilita accesul la credite ipotecare pentru mai mulți cumpărători și vor impulsiona cererea – crescând concurența pentru proprietăți. Cumpărând acum, evităm o eventuală aglomerare a pieței în momentul în care creditele vor deveni mai ieftine.
- Chirii în creștere: Pentru cei care ezită între a închiria și a cumpăra, trebuie menționat că chiriile cresc accelerat. Estimările arată un avans de peste 10% al chiriilor în marile orașe în 2025[12], ceea ce face achiziția unei locuințe o opțiune mai atractivă pentru stabilitate și economii pe termen lung.
- Venituri mai mari, accesibilitate mai bună: Salariile din România au crescut constant, îmbunătățind accesibilitatea locuințelor. În medie, numărul de salarii anuale necesare pentru a cumpăra un apartament standard a scăzut în ultimul an[6] – semn că puterea de cumpărare ține pasul (ori chiar depășește) ritmul scumpirilor. O economie cu o piață a muncii stabilă și cu venituri în creștere oferă un context favorabil pentru achiziții imobiliare și susține încrederea consumatorilor la un nivel comparabil cu perioadele de boom economic [16].
În concluzie, piața imobiliară din România rămâne atractivă atât pentru cei care doresc să își cumpere prima locuință, cât și pentru investitori. Comparativ cu Europa de Vest, prețurile locale sunt încă accesibile, însă dinamica pieței arată clar o tendință de creștere continuă. Chiar și în contextul noilor provocări – precum creșterea TVA-ului – factorii fundamentali continuă să susțină evoluția ascendentă a pieței. Astfel, acum poate fi momentul oportun pentru a face pasul către proprietate, înainte ca avantajul prețurilor actuale să se diminueze.
Sursa: Deloitte Property Index 2024[5][6]; iO Partners Research[7][13]; Property Forum (august 2025)[17][18]; CBRE Market Outlook H1 2025[19].
[1] [3] [4] [5] [6] [15] Deloitte study: Romania maintains third position in the top of the European countries with the cheapest new housing | The Diplomat Bucharest
[2] [14] [16] Romania’s Residential Property Market Analysis 2025
https://www.globalpropertyguide.com/europe/romania/price-history
[7] [8] [13] Bucharest region resi market faces few deliveries, higher prices | NEWS | Property Forum
[9] [10] [11] [12] [17] [18] Romania’s VAT increase to hit mass-market resi segment | NEWS | Property Forum
https://www.property-forum.eu/news/romanias-vat-increase-to-hit-mass-market-resi-segment/20320
[19] Romania Real Estate Market Outlook H1 2025 | CBRE Romania
https://www.cbre.ro/insights/figures/romania-real-estate-market-outlook-h1-2025