A Deloitte legfrissebb – Property Index 2024 – jelentése szerint az európai és a román lakáspiacot továbbra is erősen befolyásolják a globális gazdasági tényezők, valamint a helyi kereslet–kínálat egyensúlytalanságai. A jelentés kimutatta, hogy a kamatok emelkedése és a makrogazdasági kihívások ellenére Romániában 2023-ban körülbelül 3%-kal drágultak a lakások[1], és ez a pozitív trend 2024-ben is folytatódott, körülbelül 4%-os éves növekedéssel 2024 harmadik negyedévéig[2]. A felfelé ívelő tendencia várhatóan 2025-ben is folytatódik, a stabil kereslet és a javuló gazdasági környezet hatására.
Európai piac: növekedés kihívásokkal
Európa-szerte a legtöbb ingatlanpiac növekedési pályán maradt, bár az ütem jelentősen eltért. 2023-ban a 24 vizsgált ország közül 15-ben emelkedtek az új lakások átlagos árai, a legnagyobb ugrásokat Magyarországon (+13,3%), Lengyelországban (+12,2%) és Portugáliában (+11,5%)[3]. Ezzel szemben több nyugat-európai piacon korrekció történt: Olaszország például -10,7%-os csökkenést könyvelt el, míg Dánia, Norvégia és az Egyesült Királyság mérsékeltebb, -3% és -4% közötti visszaesést mutatott[3]. Még a legdrágább lakásokkal rendelkező országokban (Ausztria, Németország, Franciaország) is enyhe árcsökkenés volt tapasztalható az előző évhez képest[4] – ami azt jelzi, hogy a magas kamatok ideiglenesen nyomot hagytak ezeken a piacokon. Mindazonáltal Közép- és Kelet-Európa rezilienciája egyértelmű: az itteni gyors áremelkedések a nyugati szintekhez való konvergencia folytatódását mutatják, a gazdasági kihívások ellenére is.
Románia: az egyik legmegfizethetőbb lakáspiac az EU-ban
Románia továbbra is az élmezőnyben van, ha az alacsony átlagárú új lakásokról van szó az Európai Unióban – 2023-ban az átlagos négyzetméterár kb. 1.504 EUR/mp volt, ami csak kicsit magasabb a 2022-es 1.461 eurónál[5]. Ez a szint jóval az európai átlag alatt van, és alacsonyabb a nyugat-európai értékeknél is. Ugyanakkor a lakások megfizethetősége is javult: míg 2022-ben egy romániai vásárlónak kb. ~6,3 éves bruttó átlagfizetésre volt szüksége egy 70 négyzetméteres új lakás megvásárlásához, addig 2023-ban már csak ~5,9 évnyi fizetés kellett[6]. Ez a relatíve magasabb vásárlóerő azt eredményezi, hogy a hazai piac sokkal elérhetőbb, mint számos más országban – például Csehországban több mint 13 évi fizetésre, Szlovákiában pedig közel 12–13 évi fizetésre van szükség egy hasonló lakásért[6]. Összehasonlításképpen: nyugati országokban, például Dániában vagy Olaszországban kevesebb mint 5–6 évi fizetés is elegendő, ami ismét aláhúzza Románia kedvező helyzetét a megfizethetőség szempontjából.
Kereslet–kínálat egyensúlytalansága és az árakra gyakorolt hatása
A romániai lakáspiacot – főleg a nagyvárosokban – továbbra is az jellemzi, hogy a kereslet jóval nagyobb, mint a kínálat, ami az árak folyamatos emelkedésének egyik fő oka. Igaz, 2025 első felében kicsit visszafogottabb lett a kereslet – például a Bukarest–Ilfov régióban a tranzakciók száma kb. 10%-kal csökkent 2025 első félévében a 2024 azonos időszakához képest[7] – a lakásárak azonban tovább emelkedtek, amit a korlátozott kínálat és a magas építési költségek táplálnak. Az új lakások átadása jelentősen visszaesett: Bukarestben 2025 második negyedévében 58%-kal kevesebb lakás készült el, mint 2024 azonos időszakában[8], ami tovább mélyítette a kereslet és kínálat közötti egyensúlyhiányt. Ráadásul a szigorú energiahatékonysági előírások és az egyre drágább építőanyagok is lassítják az új lakások állományának bővülését, megnehezítve, hogy a fejlesztők lépést tartsanak a kereslettel.
És akkor ott vannak még az adóváltozások. 2025. augusztus 1-től a lakásvásárlásokra vonatkozó áfa 19%-ról 21%-ra emelkedett, megszűntek a korábbi kedvezményes kulcsok is, amelyek bizonyos értékhatár alatt érvényesek voltak[9]. A különbség – a korábbi, tömegpiaci lakásokra alkalmazott kb. 9%-os kedvezményes szint és az új 21% között – túl nagy ahhoz, hogy a fejlesztők teljes mértékben elnyeljék, ezért a többletköltség egy része áthárul a vevőkre, a végső árban is megjelenve[10]. Ez a bejelentés azonnali hatást váltott ki a piacon: 2025 júliusában valódi boom következett be, az eladott lakások száma 16,7%-kal haladta meg a 2024 júliusit (rekordszint július hónapban)[11], mivel a vevők igyekeztek még a régi áfakulccsal vásárolni. Még az új, 21%-os kulcs alkalmazása után is erős maradt a kereslet – ezt mutatja a bérleti díjak erőteljes, várhatóan több mint 10%-os növekedése a nagyvárosokban az év végéig[12] –, ami azt jelzi, hogy sokan továbbra is biztonságos, hosszú távú befektetésnek tekintik az ingatlant a tőkeérték megőrzése érdekében.
Miért most érdemes vásárolni?
A piaci elemzések szerint közép- és hosszú távon nagyon kicsi az esélye, hogy a lakásárak jelentősen csökkenjenek. Sőt, a jelenlegi mutatók inkább azt jelzik, hogy folytatódik a növekedési tendencia, ami azt jelenti, hogy aki most tud befektetni, az kedvezőbb áron juthat ingatlanhoz, mint 1-2 év múlva. Íme a legfontosabb érvek, amelyek miatt a mostani időszak jó lehetőség egy lakásvásárlásra:
Emelkedő ártrend: A lakások folyamatosan drágulnak. Még a kissé visszaesett kereslet mellett is az árak tovább emelkednek a korlátozott kínálat és a tartós infláció miatt[13]. A most vásárolt ingatlan értéke a közeljövőben valószínűleg emelkedni fog.
A kereslet és az infláció nyomása: A lakások iránti alapvető igény továbbra is magas – főként a fiatalok körében, akik első lakást vásárolnak, valamint az ingatlanbefektetők részéről –, miközben az infláció fokozatosan elértékteleníti a pénzt. Ezért a vásárlás halogatása később magasabb költségeket eredményezhet, mivel az árakat továbbra is felfelé hajtja a kereslet és a kínálat közötti egyensúlytalanság[14].
Lehetséges kamatcsökkenés: A központi bankok már jelezték, hogy az infláció mérséklődésével a közeljövőben csökkenthetik a kamatokat[15]. Az alacsonyabb finanszírozási költségek több vásárlónak teszik lehetővé a hitelfelvételt, ami tovább élénkíti a keresletet – növelve a versenyt az ingatlanokért. A mostani vásárlás előnyt jelenthet, mert elkerülhető a piac jövőbeni zsúfoltsága, amikor a hitelek olcsóbbá válnak.
Növekvő bérleti díjak: Akik bizonytalanok, hogy béreljenek vagy vásároljanak, fontos tudniuk, hogy a bérleti díjak gyorsan emelkednek. A becslések szerint 2025-ben a nagyvárosokban több mint 10%-kal nőnek[12], így egy saját lakás sokkal biztonságosabb és gazdaságosabb lehet hosszabb távon.
Magasabb bérek, jobb megfizethetőség: A fizetések Romániában folyamatosan emelkedtek, ami javította a lakások megfizethetőségét. Átlagosan az elmúlt évben csökkent az egy standard lakás megvásárlásához szükséges éves fizetések száma[6] – ami azt mutatja, hogy a keresetek tartják a lépést (sőt, néha még meg is előzik) az áremelkedés ütemét. Egy stabil munkaerőpiac és a növekvő jövedelmek kedvező hátteret biztosítanak az ingatlanvásárláshoz, és erős fogyasztói bizalmat teremtenek, a gazdasági fellendülés időszakaiban tapasztalt szintekhez hasonlóan[16].
Összességében a román ingatlanpiac továbbra is vonzó mindazok számára, akik első lakást keresnek, és a befektetőknek is. A nyugat-európai árakhoz képest a helyi lakások még mindig megfizethetőek, miközben a trendek egyértelműen a további drágulás irányába mutatnak. Még az új kihívások – például az áfaemelés – mellett is a fő tényezők továbbra is támogatják a piac növekedését. Ezért most lehet a megfelelő pillanat belevágni, mielőtt a jelenlegi árak előnye eltűnik.
Sursa: Deloitte Property Index 2024[5][6]; iO Partners Research[7][13]; Property Forum (august 2025)[17][18]; CBRE Market Outlook H1 2025[19].
[1] [3] [4] [5] [6] [15] Deloitte study: Romania maintains third position in the top of the European countries with the cheapest new housing | The Diplomat Bucharest
[2] [14] [16] Romania’s Residential Property Market Analysis 2025
https://www.globalpropertyguide.com/europe/romania/price-history
[7] [8] [13] Bucharest region resi market faces few deliveries, higher prices | NEWS | Property Forum
[9] [10] [11] [12] [17] [18] Romania’s VAT increase to hit mass-market resi segment | NEWS | Property Forum
https://www.property-forum.eu/news/romanias-vat-increase-to-hit-mass-market-resi-segment/20320
[19] Romania Real Estate Market Outlook H1 2025 | CBRE Romania
https://www.cbre.ro/insights/figures/romania-real-estate-market-outlook-h1-2025