A gazdasági bizonytalanság, a magas kamatok és a kereslet csökkenése miatt sokan úgy gondolják, hogy az új lakások árai hamarosan csökkenni fognak.
Érdemes viszont megnézni, mi határozza meg valójában az árakat.
Anyagköltség és munkadíj
Az építőanyagok ára az elmúlt években látványosan megugrott.
2021 és 2025 között az építőipari anyagköltségek körülbelül 35%-kal emelkedtek Romániaban [1].
A helyzetet 2026-ban tovább nehezíti az iráni háború.
A Hormuzi-szoros blokádja miatt az energiaárak megemelkedtek, ami az olaj alapú építőanyagoknál (szigetelők, bitumenes termékek) 10–20%-os drágulást hozott.
Az acél, cement és tégla esetében pedig szakértők 15–35%-os további áremelkedéssel számolnak [10].
De nem csak az anyagok drágultak.
A román építőipart évek óta krónikus munkaerőhiány sújtja: 2025-ben mintegy 48 000 betöltetlen állás volt a szektorban [6].
A jó kőműves, villanyszerelő vagy burkoló ma aranyat ér, és ezt a fejlesztőknek meg kell fizetniük, különben egyszerűen nem lesz, aki felhúzza a lakóparkot.
A helyzetet tovább nehezítette, hogy 2025 januárjától megszűntek az építőipari dolgozók adókedvezményei, ami a cégek munkaerőköltségeit kb. 6%-kal növelte [3].
Ugyanez az adócsomag csökkentette a munkások nettó bérét, ami tovább erősítette a már meglévő munkaerő-megtartási nehézségeket
Ez a pluszköltség természetesen beépül a lakásárba.
A telek és az egyéb fejlesztési költségek
Az emberek gyakran azt hiszik, hogy egy lakás ára csak az anyagköltségből és a munkadíjból áll.
Egy fejlesztési projekt költségei tartalmazzák még a telket, a tervezést, az adókat, az engedélyeket, a marketinget, a finanszírozási költségeket és igen, a nyereséget is.
Az egyik legnagyobb tétel viszont a telek. A telek ára a teljes projektköltség 10-30%-át is elérheti, különösen a nagyobb városokban.
Ha ehhez hozzávesszük az összes egyéb költséget, könnyen megérthető, miért kerül egy újépítésű lakás 2000 és 2500 euró közötti összegbe négyzetméterenként [4].
Kevesebb lakás épül
2025-ben Romániában összesen 59 062 lakás épült fel, ami 3,14%-kal kevesebb, mint 2024-ben [5].
Ez azt jelenti, hogy kevesebb új lakás került piacra. Ha kevés a kínálat, nincs mi lenyomja az árakat.
És bár az építési engedélyek száma 2025-ben 4,4%-kal nőtt, egy új projektnek 2–3 évbe telik, mire elkészül, és nem mindegyik indul el, szóval ez sem fog gyors fordulatot hozni a piacon [7].
Románia még mindig olcsónak számít
A román átlagbér 2023 és 2025 között nagyjából 20%-kal emelkedett [8].
Persze az infláció elvitte ennek egy részét, de az alaptrend egyértelmű: az emberek többet keresnek, és többet tudnak költeni lakásra.
Van itt egy másik fontos szempont is: európai összehasonlításban Románia még mindig nagyon olcsó..
Az újépítésű lakások átlagára a legtöbb romániai városban 2000–2500 euró négyzetméterenként, míg Prágában, Bécsben vagy Athénban ennek kétszeresét-háromszorosát kérik [9].
Sőt, aki befektetésként vesz lakást és kiadja, annak Romániában az éves bevétel a befektetett összeg 6–7%-a – ez nagyjából kétszerese a nyugat-európai átlagnak [9].
Ezért jönnek a külföldi befektetők, és ezért marad stabil a kereslet a nagyvárosokban.
Építési ciklus
Egy lakóprojekt teljes ciklusa általában 3–4 év, az engedélyezéstől az átadásig. Ez azt jelenti, hogy a mai kínálat múltbeli piaci döntések eredménye.
A kínálat tehát nem tud gyorsan reagálni: még ha csökkenne is a kereslet, az árak nem esnek le egyik napról a másikra.
Összegzés
Az építési költségek évek óta emelkednek, a telkek egyre drágábbak, az adókedvezmények megszűntek, a kínálat szűkül, a kereslet pedig stabil maradt.
Ráadásul a 2–4 éves építési ciklus rögzíti a jelenlegi költségszinteket.
Aki arra számít, hogy 2026-ban csökkennek az újépítésű lakások árai, az valószínűleg csalódni fog.
Ha lakásvásárláson gondolkodsz, érdemes inkább most lépni, mint várni.
A Sepsi Domus csapata szívesen segít megtalálni a számodra legjobb lehetőséget, keress minket bátran.
Források:
[1] Romania – Construction Cost Index (material costs). CEIC / Eurostat. https://www.ceicdata.com/en/romania/construction-cost-index-2021100/construction-cost-index-2021100-nace-2-ow-material-costs
[2] Construction material prices 2025: developments and forecasts for the Romanian market. Infoconstruct. https://infoconstruct.ro/en/article/preturi-materiale-constructii-2025-evolutii-si-previziuni-pentru-piata-din-romania-xvOkLIP7
[3] Eliminarea facilităților pentru angajații din construcții. StartupCafe. https://startupcafe.ro/ordonanta-trenulet-eliminare-scutiri-itisti-constructii-agricultura-microintreprinderi-29977
[4] Apartamente vechi sau noi? Ce s-a vândut cel mai bine și la ce preț pe metrul pătrat, în ianuarie 2026, în București. bucuresti.ro. https://www.bucuresti.ro/stiri/apartamente-vechi-sau-noi-ce-s-a-vandut-cel-mai-bine-si-la-ce-pret-pe-metrul-patrat-in-prima-luna-din-2026-in-bucuresti-229
[5] INS: Construcțiile de locuințe, în scădere cu 3,14% în 2025. Agerpres. https://agerpres.ro/economic/2026/03/12/ins-constructiile-de-locuinte-in-scadere-cu-3-14-in-2025–1536470
[6] Why Skilled Labor Shortages Are a Growing Concern in Romania. Rina Recruitment. https://rinarecruitment.ro/why-skilled-labor-shortages-are-a-growing-concern-in-romania/
[7] Romania’s Residential Property Market Analysis 2026. Global Property Guide. https://www.globalpropertyguide.com/europe/romania/price-history
[8] Romania Salaries in 2026: Minimum & Average Wages. Romania Experience. https://www.romaniaexperience.com/minimum-and-average-salary-in-romania/
[9] Romania. The New Hotspot for Real Estate Investments in CEE. Romania Insider. https://www.romania-insider.com/romania-new-hotspot-real-estate-investments-central-and-eastern-europe
[10] „Există un risc enorm”. Războiul din Iran ar putea pune pe butuci și construcțiile. Digi24. https://www.digi24.ro/stiri/economie/exista-un-risc-enorm-razboiul-din-iran-ar-putea-pune-pe-butuci-si-constructiile-cu-cat-s-au-scumpit-materialele-in-ultima-luna-3708069